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逆权侵占在澳引发关注 擅自占据者可以合法拥有空置物业？
2024-04-15 18:15 阅读量:4k+
华人号：华人头条-珀斯SBS中文：
在澳大利亚房地产市场的严峻现实下，“占据者权利”的概念最近受到传媒广泛关注。
没有什么比免费住房的想法更让法律系学生兴奋了，或者是激怒他们，这视乎他们的政治取态而定。
因此，从事财产法教学的学者，发现很难抗拒“逆权侵占学说”。
某人可以更换别人的房屋门锁，等待 12 年之后，就可以声称那是属于自己的，这事实让学生非常兴奋，而《分层住宅计划管理法》永远不会这样。
在澳大利亚房地产市场的严峻现实下，“占据者权利”的概念最近受到传媒广泛关注。
这激怒了乔丹·范登伯格（Jordan van den Berg）等评论员，他在社交媒体上批评糟糕的房东。
回想起他作为法律系学生的时候，他一直推广逆权侵占概念，视之为善用空置物业的一种方式。
尽管这个概念很有趣，但在当代的澳大利亚却很少见。
虽然有必要限制某人提出法律诉讼收回土地的年期——通常是 12 年 或 15 年，视乎身处的州而定——但大多数人并不需要那么长的时间，就会注意到有人住在他们的房屋里。
假如继承自先人的房屋被家人占用了，或者有租客在租约期满后拒绝迁出，业主往往会立即采取行动收回土地。
那么，这个概念从何而来，实际上有什么意义？
“免费”得到的房屋售出逾百万澳元
在非一般情况下，有人可能会失去自己的土地。
就在第二次世界大战前，唐尼 (Henry Downie) 从他在悉尼郊区Ashbury的房屋搬出来。
唐尼10年后逝世，但他的遗嘱从未被执行。
他去世时，格姆斯太太 (Mrs Grimes) 租住这处房屋，一直租了50年。唐尼的近亲并不知道他们继承了这处房屋，也不知道他们是格姆斯太太的业主。
格姆斯太太在1998年去世，地产发展商格图斯 (Bill Gertos) 发现该房屋空置。
他换了门锁，做了一些修葺，然后将房屋出租，之后17年都有支付市政费。
后来，他根据新州的财产法，申请成为注册拥有人。
就在此时，唐尼的近亲发现他们可能有权获得该物业，并对格图斯的拥有权提出异议。
法庭认为格图斯自1990年代末以来，就一直“占有”该物业。近亲虽有合法权利驱逐他，却未能在12年的法定时限内这样做。
格图斯拥有这处房屋最大的所有权。他立即以140万澳元卖掉此房。
尽管此事看起来很离谱，但法律鼓励人照顾土地，如果你未能对自己的土地负责，而其他人却对土地负责，你便可能会失去土地。
源自英国的古老传统
格图斯的运气很少见，但逆权侵占在英国这样的国家却很常见。
首先，在英国历史上，很多人都没有其土地的文件所有权（契据）。
当时的人们不识字，羊皮纸很贵，文件也有可能因房屋起火而化为乌有。法律通常依赖人对土地的实际占有情况，以证明拥有权。
其次是，在封建制度下，英国大片土地归贵族所有。他们及其在 20 世纪的头衔继承者（通常是地方议会），惯于忘记他们在伦敦拥有多少个封邑。
在二次大战后的住房危机中，成千上万的家庭，以及后来的年轻人和学生，纷纷擅自占住公营和私营的空置房屋，这些业主均缺乏维修保养这些房屋的方法或动力。
时代的印记
相反，在澳大利亚，在我们移民历史的大部分时间里，无论是什么政治派别的政府，都极力阻止地主阶级的出现。
但现在，由于鼓励投资住宅房地产的税收政策，我们有婴儿潮世代和 X 代投资者形成的业主阶层。
这就给房地产带来了压力，因为年轻人无法自然地从租房者转变为业主。他们不敌年长、富裕的买家，这些买家从负扣税所得的税务优惠，随着他们为投资物业而贷款得来的一分一毫而增加。
资金流入市场，意味业主的最大得益是资本升值而不是收入，而且因为有何华德 (John Howard)，投资者有一半的收益无需纳税。
最后，政府几乎完全依赖私人巿场供应新住房——只有在利可图的情况下才会这样——这也令许多人承受沉重的住房压力。
尽管澳大利亚的占屋者可能很快就会收到法庭驱逐令，但范登伯格的呼吁表明，住房市场存在不公平的现象。
婴儿潮世代和 X 世代应该要注意——年轻人想要回自己的房屋。
本文作者凯西·雪瑞（Cathy Sherry）是麦考瑞法学院 (Macquarie Law School) 教授，也是智慧绿色城市(Smart Green Cities) 和环境法中心(Centre for Environmental Law) 的执行委员。她教授和研究财产法，专门研究多层大厦和总体规划的社区。
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